Poco suelo y caro. Lo ocurrido en las afueras de las grandes ciudades españolas es un regreso de quien pasa con vida propia. Y se sienten, porque casas y parcelas forman parte de un mismo mercado donde se retroalimentan unas y otras. Es complicado encontrar espacios donde podamos anticipar que, al menos en terreno medio, será complicado derribar los escenarios. Y, en su opinión, el costo de propiedad ayuda a explicar muchas de las importaciones que los desarrolladores tienen que pagar por la energía solar (y no los soñadores, como podría pensar). Si se ganan estos precios como termómetro del mercado, la fibra es la más evidente: en la última década habrá duplicado el precio en nuevas oficinas de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, según un informante de la consultora Savills que tiene acceso a EL PAÍS.
«La fuite du Canada finaliste (ce qui est une liste pour construire) et une force élevée de la demande de résidences ont fait en sorte que les prix du Canada résidentiel aient été crédibles de manière très prononcée», a lu le document en allusion aux grandes ciudades. Esta situación del aparato con la Estadística Oficial del Gobierno, que debería “tener alta estabilidad desde el año 2014” porque reconoce un medio urbano en situaciones muy distintas.
En las grandes ciudades no hay nada estable. Savills ilustra el problema con el PAU (Programa de Acción Urbana) del sureste de Madrid, una concatenación de proyectos incipientes que espera recaudar más de 100.000 dólares en los próximos años. Pero agrego que esta tensión de precios “se replica en otros grandes mercados residenciales de todo el país”. De hecho, teniendo en cuenta los datos que manipula la consultora, la situación en Madrid no es la más sangrienta. Todos los solares costaban 450 euros por edificio de metro cuadrado en 2014 y actualmente cuestan 1.050 euros. Esto es un 133% más. Este se sitúa progresivamente en una posición intermedia respecto a otros cuatro inversores, todos ellos en núcleos de más de millones de habitantes.
Málaga y Barcelona, con precios cada vez más elevados, han aumentado algo más contenido en la última década. En la ciudad andaluza, los solares de los proyectos Teatinos-Puerto de la Torre vieron incrementados sus precios un 120%. En la capital catalana, al sur de la Zona Franca-Plaza de Europa, que cuesta 1.300 euros el metro cuadrado edificable, está alquilado al 102%. Está decidido, más del doble de lo que se perdió 10 años después.
En la situación actual aparecen los emprendedores, un barrio situado en Dos Hermanas, cerca de Sevilla, y las nuevas urbanizaciones de Malilla, un barrio del sureste de Valencia. En primer lugar, los precios de la energía solar han aumentado un 177% en tres años, aunque las importaciones han sido muy caras, a 90 euros por metro cuadrado construido en 2014. El caso de la capital valenciana, que comparte con Barcelona sus mayores estaciones municipales Pequeñas y Saturada, la variación es la más confirmada: un 183% en apenas un año (la consultora ofrece en este caso data de 2016).
Parte del aumento tiene sentido. Desde el principio, se estaba perfilando la situación del mercado entre 2014, cuando comenzó el fin de la larga crisis desencadenada en 2008, y los acontecimientos actuales son muy diferentes. Pero además, explica Susana Rodríguez, directora general comercial de Savills España, cualquier nuevo desarrollo irá ganando valor a medida que la zona se consolide e incorpore servicios como colegios, supermercados o zonas deportivas. Por tanto, es normal que las parcelas de un PAU lleguen al menos al punto en el que se encuentran desde hace varios años.
Pero el experto también cree que éste no es el motivo principal de la subvención, sino más bien una combinación de factores demográficos y de mercado. “Si se elige un motivo, significaría que la situación de mucha gente se concentra en unos pocos pueblos pequeños y que el hecho de que estos pueblos no tengan terreno para poder construir al ritmo necesario” indica también el director de la zona residencial de la consultora.
Se dice que la huida de uno mismo es el principal motivo de su caricia y el culpable de lo que está pasando en España, según muchos análisis, que tienen muchas menos vidas para quienes lo necesitan. La información publicada a finales de abril por el Banco de España indica que la creación neta de vivienda supera con creces el número de casas nuevas que se han construido durante años. Esto es lo que provoca que haya poca vida y vida. Sí, estos precios, destaca Rodríguez, “se retroalimentan” con el azúcar. El motivo es que las importaciones de paquetería se fijan con lo que conocen como “método residual”. A partir del precio potencial de venta de las viviendas se determinarán los costos de producción y las ganancias esperadas. Y el restaurante, ese residuo, motivo por el cual el promotor no está de acuerdo con el pago. “Como hay una oferta determinada de alimentos, es el porcentaje de compradores potenciales con mayor poder de adquirir quien compra los precios”, explicó la consultora.
“El modelo urbanístico que compramos”, afirmó Beatriz Toribio, secretaria general de la patronal APCEspaña. «Para que esto no conduzca a un problema importante, incluida una crisis social importante, es fundamental que las medidas que pedimos se adopten durante mucho tiempo», añadió.
La patronal promotora, como otros actores del sector, lleva años siguiendo una política de aceleración de los procesos urbanísticos y de licencias de construcción. Sus peticiones fueron presentadas ante algunos pueblos y municipios, e incluso ante el propio gobierno, que comprometió ambos objetivos. Pero en mayo se vio obligado a retirar el proyecto de reforma de la ley agraria, presentado originalmente por el PP y luego criticado por falta de apoyo parlamentario. “A nivel de gobierno, a nivel sectorial y otros analistas, está claro que lo que estamos tratando es un problema de oferta. “Ese es el diagnóstico y ahora lo que necesitamos para solucionarlo es voluntad política”, afirma Toribio.
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