Una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona es la compra de una vivienda, en la que entran en juego varios factores, aunque no siempre es así: ubicación, precio y zona. Es habitual que el vendedor valore el precio de su nuevo inmueble cerca de él, pero no es posible fijarlo, porque lo descubre, y los promotores inmobiliarios entre las casas de diferentes maneras, sin un criterio común, que determina el precio del mar mayor o menor. Esto se debe a la falta de transparencia y confusión para los clientes.
Según Carlos Heijnen, director de producción e innovación de Habitat Inmobiliaria, “antes el cliente visualizaba el tamaño de una residencia en número de dormitorios, pero en los últimos años este parámetro ha cambiado mucho porque se han ajustado las superficies. El problema viene de otra parte, según este experto, porque una misma vida puede depender más o menos del criterio que se utilice. Un piso de 100 metros cuadrados interiores y una terraza de 25 metros cuadrados se puede publicar como residencia de 100 metros con terraza o una de 125 metros útiles. En segundo lugar, el cliente debería plantearse adquirir más superficie por el mismo precio, pero no es necesariamente necesario que sea así.
Esta mala homogeneización del medicamento hace que los promotores deban explicar las diferentes superficies a sus clientes, «pero todavía no entendemos esta casuística ni la entrada en detalle de la descripción de los medicamentos», afirma Heijnen. El debate se da a la hora de determinar “qué metros cuadrados de áreas comunes del edificio se ubican en la superficie adyacente a la residencia, para establecer el valor que suele aparecer en los documentos comerciales”, argumentó Gonzalo Echarri, socio de Ortiz León Arquitectos. y portavoz del trabajo grupo de la Plataforma Tecnológica de la Edificación, responsable de establecer una medicina común para todos los promotores y agentes del sector.
Así, portales, ascensores, vestíbulos de planta, cuartos de basura o instalaciones del edificio son superficies comunes y proporcionales entre las viviendas. Sin embargo, hay una persona frecuente: ¿las superficies comunes bajo rasante se suman a los pisos? El criterio del grupo de trabajo de la plataforma es que las superficies de instalación de bajo nivel que se destinan a viviendas formen parte de la superficie edificada de este lugar. Por ejemplo, el distrito geotérmico del servicio de calefacción y agua caliente (ACS). A cambio, el distrito de las instalaciones de ventilación del garaje, no.
También es importante distinguir entre superficie útil y superficie construida. El primero corresponde a las zonas regables dentro de la zona de estar entre tabiques, y en este se incluye el interior de los armarios. Mientras tanto, la superficie construida abarca las pinturas y muros de la fachada con toda su ilusión.
El problema es distinto cuando la vida es de segunda mano. En este caso resulta más difícil establecer una superficie de la que no se puede disponer, en muchas ocasiones, de información completa de todo el edificio. Hay que tomar de las áreas que aparecen en el Registro de la Propiedad, Catastro o las escrituras de compraventa, aunque no se certeza de si son correctas o no.
No es una cuestión menor, porque dependiendo del número de metros cuadrados que componen este organismo, la comunidad que debe pagar al propietario en cada momento puede variar. “Es muy habitual que no haya coordinación entre el Registro de la Propiedad y el desastre, porque no se le informa previamente. “Esta situación es constante en la simple nota del inmueble a la hora de reflexionar sobre el hecho de que no tiene referencia de catástrofe o que el inmueble no está coordinado gráficamente con el desastre”, afirmó Patricia Briones, abogada especialista en propiedad horizontal. gestión.
Si los coeficientes asignados a cada vivienda de un edificio que aparece en el desastre coinciden con los que son constantes en el registro de la propiedad, no hay problema. Los conflictos surgen cuando no se corresponden y quedan como referencia única de las que aparecen en el desastre, y los propietarios pueden acceder a más instalaciones para ser también gratuitas, sin contrastar si coincide o no con el padrón.
Esta falta de coordinación puede repercutir en los arcos de las comunidades de propietarios, porque la participación en el pago de los accionistas es la base de la calificación de participación asignada a cada finca y que figura en el Registro de la Propiedad. También se tiene en cuenta durante el procedimiento de votación de un consejo ciudadano, y allí se aplica esta cuestión de participación. Según Briones, “para dar seguridad jurídica tanto a los actos adoptados como para distribuir obligatoriamente los gastos entre los propietarios, siempre hay que fijarse en los coeficientes económicos que aparecen en el Registro de la Propiedad”.
Comunicar las obras.
Aunque las causas son que los coeficientes que aparecen en el Registro de la Propiedad y de Catástrofes no coinciden con varios elementos, lo habitual es que estén vinculados a la posterior construcción del edificio y a la fijación de los coeficientes asignados e inscritos en el Registro se ejecutan. obras en los elementos comunes o en las propias viviendas. Y la ejecución de estos objetos tiene la consecuencia directa de incrementar el valor de la finca. “Hay que comunicar el trabajo sobre la catástrofe para que, a su juicio, se revalorice catastróficamente cada situación financiera y, por tanto, modifique su coeficiente original”, finalizó Briones.
Desde la plataforma tecnológica del edificio se activa, bajo el patrocinio de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, un manual que establece un criterio de buenas prácticas en la comunicación de las zonas de vivienda de forma que todos los agentes sean idénticos. . “Esto beneficiará a los futuros propietarios, quienes podrán comparar hombres con hombres; a los promotores, que comercializarán las viviendas con el mismo criterio; Entre los arquitectos, que no tenderán a meditar sobre formas distintas según el cliente; ya los tasadores”, concluye Heijnen.
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