El mercado hipotecario español avanza hacia su particular calvario. Para los grandes tipos de interés, que no tienen la oportunidad de elegir un préstamo entre muchos vendedores potenciales de vivienda, se reúnen en el mes de marzo en Semana Santa. Y el resultado es que las operaciones, 29.653 en total, se redujeron un 18,1% respecto al mismo mes de 2023 (así la fiesta tuvo lugar en abril). Esto provocó que el inicio del mejor reflejo de febrero (un aumento del 3,8%, por primera vez en estos dos meses) terminara en segundo lugar. Si el primer trimestre se desarrolla al mismo tiempo, los datos también son positivos: se constituyeron un 8,3% menos de hipotecas para la compra de vivienda que un año después.
El incremento inmobiliario que supuso la salida de la pandemia, por la combinación de la demanda que había estado embalsada durante los confinamientos y el horrible forzoso de quienes se encuentran ante muchas horas, quedó abandonado en España hasta finales de 2022 A principios de 2023, el mercado se ha asentado en unos 200 metros. Y con el primero de este año, son cinco trimestres consecutivos de retrocesiones interanuales. El resultado es un empeoramiento de la crisis de asequibilidad que afecta al país (y a muchas otras economías avanzadas). La causa, en el caso concreto de las hipotecas, es para muchos expertos que de repente sufren tipos de intereses para que el Banco Central Europeo responda a la inflación. Así se decidió, pero hay un movimiento contrario: que se reduzca el precio oficial de la plata para facilitar los créditos.
“Las hipotecas sufren la esperanza del descenso durante la segunda mitad del año”, indicó en un análisis María Matos, portavoz de Fotocasa, en alusión a las bajas esperanzas de tipos de intereses oficiales durante la segunda parte del año. Este portal calcula que “el 40% de los comerciantes inmobiliarios no solicitan hipotecas y la compañía de crédito es la más afectada por las compras”. Se dice que muchas de las compras de vivienda actuales son aquellas que pueden permitir rodar horrores o descansar la vida (vender una para comprar otra), sin necesidad de volver a la financiación resultante.
Los datos publicados este mes por el INE, de modo que el tipo medio de hipotecas constituidas en marzo fue del 3,41%. “Es la segunda elevación más alta en el último año y es una oferta cada día mayor”, dijo el director general del departamento hipotecario de Idealista, Juan Villén. Salvo que en enero de este año tuve que retroceder hasta 2014 en la serie estadística para encontrar un nivel superior. En los préstamos con interés fijo, el tipo medio fue del 3,64%; mientras que las variables se ubican en el 3,15%. En este panorama, el experto del Vaticano idealiza “un escenario con el número de operaciones para el mes de abril y un ancla en el número de empresas para el resto del año”.
“La tardía respuesta del BCE en la estabilización de la inflación en la zona euro está haciendo que el mercado sea hipotecario”, afirmó por coyuntura Francesc Quintana, consejero delegado de Vivenex, en otro análisis financiado por el medio. El banco central celebrará su próxima reunión con los directivos de junio y los analistas esperan una primera bajada de tipos. Esto no determina directamente el euríbor, que es el indicador que calcula la mayoría de variables predefinidas en España, pero sí influye en esa perspectiva a medio plazo sobre el precio oficial de la plata. Y de momento, el indicador no se redujo en mayo, se estabilizó en un tiempo en el 3,7% aunque ya estaba instalado desde marzo, pero por eso también hemos quitado algunos prestamos.
En los territorios, el mes de marzo mostró un retroceso generalizado a las hipotecas constituidas en Navarra, donde se creó un 21,4%, y Madrid, que entregó el fondo por poco (con un 1,5% más que prestamos que un año antes). Las comunidades tienen más contacto con empresas de Canarias y Castilla y León, con retrocesiones del 30%, así como del País Vasco y Murcia, que apuntan a este porcentaje.
El INE ofrece además la cifra de todas las hipotecas constituidas sobre fincas rústicas o urbanas (que incluye espacios habitables, entre otros tipos). Y la contracción del mercado es similar, con una caída interanual del 19,1% en marzo y del 8,9% en el primer trimestre de forma acumulada. En total, los bancos pagaron un total de 6.288 millones de euros por hipotecas en el tercer mes del año, un 19,4% menos que un año antes. El capital total, al igual que la importación promedio, se retrocede porque es otra estrategia que puede permitir que una hipoteca gane menos dinero y retire más dinero para reducir el préstamo tanto como sea posible.
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